Di Indonesia, sebuah rumah masih menjadi kebutuhan primer bagi keluarga. Walaupun tidak mutlak, tetapi banyak keluarga yang merindukan mempunyai rumah sendiri.Kebutuhan akan rumah terus menerus meningkat. Walaupun pemerintah telah membuat program satu juta rumah, namun angka backlog (kekurangan rumah) masih 7,64 juta unit pada awal 2020.
Pemahaman Mengenai KPR
Berikut ini yang harus dipahami para calon pembeli rumah dengan memanfaatkan program DP 0 rupiah:
1. LTV (Loan to Value)
Loan to Value atau nilai pinjaman adalah seberapa besar pihak bank memberikan pinjaman kepada debitur (pihak berhutang). Peraturan lama BI mensyaratkan LTV sebesar 90, dengan kata lain debitur harus membayar DP 10%. Ketentuan yang baru BI memberikan DP 0% ini berarti LTV sebesar 100%.
2. DBR (Debt Burden Ratio)
DBR adalah adalah rasio cicilan hutang terhadap penghasilan bersih atau take home pay nasabah setiap bulannya. Penerapan DBR ini sebagai bentuk kehati-hatian (prudent) bank, untuk menekan kredit macet atau NPL (Non Performing Loan). NPL sebagai salah satu indikator kesehatan perbankan. Semakin kecil jumlah NPL akan semakin baik.
Umumnya bank memberikan maksimal DBR adalah 50%, misalnya penghasilan kotor nasabah Rp 20 juta, dikurangi cicilan kartu kredit dan cicilan mobil Rp 6 juta. Maka penghasilan bersih Rp 14 juta, berarti maksimal bank memberikan pinjaman sebesar Rp 7 juta (50%).
3. SLIK OJK
Untuk mengetahui kinerja pinjaman dari seorang debitur dapat dilihat melalui BI Checking, yaitu informasi mengenai historis debitur lancar atau tidaknya pembayaran kredit secara keseluruhan.
Namun, sejak berdirinya OJK (Otoritas Jasa Keuangan), BI Checking telah berganti nama menjadi SLIK (Sistem Layanan Informasi Keuangan) yang dikelola oleh OJK. SLIK meliputi data debitur, pinjaman debitur, agunan pinjaman dan penyedia pinjaman. Jadi, apabila ada cicilan yang macet maka akan terbaca oleh sistem, demikian juga sebaliknya.
4. Prinsip 5C
Prinsip 5 C dalam pinjaman (Dokumen pribadi)
Dalam memberikan pinjaman, bank menerapkan prinsip 5C yaitu:
Character: melihat karakter, latar belakang calon debitur, dan reputasi dalam bidang keuangan melalui wawancara dari petugas analis bank.
Capacity: atau kemampuan calon debitur dalam membayar cicilan pinjaman, ini bisa dilihat dalam rekening koran tabungan selama 3 bulan terakhir.
Capital: dapat berarti modal atau aset yang dimiliki calon debitur, bisa juga dilihat bonafiditas perusahaan di mana nasabah bekerja.
Collateral: atau agunan rumah yang diajukan, bank akan mempertimbangkan spesifikasi bangunan, lebar jalan, lingkungan, fasilitas, lokasi kawasan dan sebagainya.
Condition: maksudnya adalah kondisi bidang usaha yang dijalani atau bidang usaha tempat bekerja. Misalnya perusahaan BUMN atau perusahaan swasta nasional akan mendapatkan poin tersendiri.
1. BPHTB
Implementasi DP 0% sebenarnya tidak sepenuhnya debitur tidak membayar uang muka, karena biasanya pihak bank akan mengeluarkan biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5%. Kecuali pihak developer bersedia menanggung biaya BPHTB, meskipun akan diperhitungkan dalam harga rumah.
Misalnya harga rumah Rp 500 juta, maka besar BPHTB adalah 5% x (Rp 500 juta -Rp 60 juta) = Rp 22 juta ( Rp 60 juta adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP). Dengan demikian debitur harus menyediakan uang muka sebesar Rp 22 juta, sedangkan nilai pinjaman menjadi Rp 478 juta (Rp 500 juta -Rp 22 juta).
2. Biaya Proses KPR
Debitur akan membayar biaya proses KPR meliputi provisi 1%, biaya administrasi, asuransi jiwa, asuransi kebakaran dan biaya notaris. Biasanya bank akan mematok biaya kurang lebih 4% dari nilai pinjaman (4% x Rp 478 juta = Rp 19,1 juta).
Terkadang ada perusahaan pengembang yang berani menanggung biaya proses KPR, walaupun terbilang riskan apabila terjadi wanprestasi atau kredit macet. Karena pengembang terikat perjanjian buy back guarantee (jaminan membeli kembali) selama sertifikat pecahan belum diserahkan kepada bank.
Jadi, untuk membeli rumah senilai Rp 500 juta debitur harus menyediakan dana sebesar Rp 41,1 juta (dari BPHTB Rp 22 juta + Biaya KPR Rp 19,1 juta). Sedangkan perkiraan cicilan KPR dengan jangka waktu 15 tahun dan bunga 5%, maka cicilan per bulan adalah Rp 3,7 juta. Ada baiknya mulai dari sekarang memperbaiki rekening sampai 3 bulan ke depan, dan jika ada kredit mulai dilunasi agar dapat meningkatkan rasio DBR. (KB)
